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Als Tagesmutter, Masseur oder Grafiker von zu Hause aus arbeiten oder eine Werkstatt im Keller anbieten: Darf man seine Miet- oder Eigentumswohnung gewerblich zum Beispiel als Büro nutzen? Wann du das bedenkenlos tun kannst und in welchen Fällen das nicht so einfach möglich ist, das erfährst du hier.

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Ab wann handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum?

Grundsätzlich gilt: Sobald du einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübst und deinen gesamten Lebensunterhalt mit diesem verdienst, nutzt du die Wohnung rein gewerblich.

Musst du den oder die Vermieter:in um Erlaubnis fragen, wenn du eine Mietwohnung gewerblich nutzt?

Du bist solo-selbstständig, wohnst zur Miete und fragst dich, ob du deine Wohnung gewerblich nutzen darfst bzw. ob eine Erlaubnis deines Vermieters nötig ist? Dieses Thema wird im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) geregelt. Das Gesetz besagt, dass eine Zweckentfremdung vorliegt, wenn der Wohnraum zu anderen Zwecken als Wohnzwecken genutzt wird. Entscheidend sind vor allem diese drei Aspekte, wenn du eine Wohnung mietest und eine gewerbliche Nutzung in Betracht ziehst:

  1. Hat deine berufliche Tätigkeit aufgrund von Dreck, Publikumsverkehr oder Lärm Auswirkungen auf die anderen Mieter:innen bzw. Nachbar:innen, so ist eine gewerbliche Nutzung der Wohnung genehmigungspflichtig. Daher hol dir für die gewerbliche Nutzung der Wohnung unbedingt eine Genehmigung ein.
  2. Musst du, um die Wohnung gewerblich nutzen zu können, einen Raum umbauen oder umfunktionieren – also zum Beispiel eine Garage in eine Werkstatt? Dann ist nicht nur die gewerbliche Nutzung, sondern ebenfalls die Umbaumaßnahme genehmigungspflichtig.
  3. Besteht allerdings kein Unterschied zwischen der normalen Wohnnutzung und deiner beruflichen Tätigkeit, so ist keine Genehmigung erforderlich.
Achtung

Achte auf spezielle Klauseln in deinem Mietvertrag! Eine Kündigung des Mietvertrags von Seiten des Eigentümers oder der Eigentümerin wegen gewerblicher Nutzung ist möglich. Denn oftmals beinhaltet der Mietvertrag einen speziellen Paragrafen, der dem oder der Mieter:in die Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung untersagt. Und das ist laut Mietrecht auch erlaubt. Ist das der Fall, solltest du deine Tätigkeit unbedingt mit dem oder der Vermieter:in abstimmen und um Erlaubnis fragen. Denn ohne eine Genehmigung kann dir dieser fristlos kündigen, da du vertragswidrig handelst.

Kannst du einen privaten Raum in einem Wohngebäude gewerblich nutzen?

Ob du deine Wohnung gewerblich nutzen kannst, hängt nicht nur davon ab, ob es dein:e Vermieter:in genehmigt. Auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) schließt eine gewerbliche Nutzung von Räumen in reinen Wohngebieten per se aus. Der Hintergrund: Je nach Art der Tätigkeit kann die Ausübung eines Gewerbes auf die Nachbarschaft störend wirken. Ob es sich bei einem Wohngebiet um ein reines Wohngebiet handelt, ist im Bebauungsplan festgelegt. Aber es gibt auch Ausnahmen von der Regel.

In welchen Fällen können Räume in einem Wohngebiet gewerblich genutzt werden?

Eine Sonderstellung bei der Nutzung gewerblicher Räume in Wohngebieten nehmen die Berufe ein, die man auch im privaten Umfeld in einer Wohnung ausüben kann. Unproblematisch ist eine gewerbliche Tätigkeit zum Beispiel, wenn es sich um einen reinen Schreibtischjob handelt. In diesen Fällen steht einem Büro in den eigenen vier Wänden nichts im Weg. Für welche weiteren Berufsgruppen diese Ausnahmeregelung gilt, ist im Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt.

Info

Grundsätzlich gilt: Die Ausübung der Tätigkeit darf den Verkehr in der Straße nicht beeinträchtigen, z. B. durch häufige Kundenbesuche. Auch die nachbarschaftliche Ruhe darf nicht gestört werden.

Zu den unproblematischen Tätigkeiten in der Wohnung zählen z. B.:

  • Computertätigkeiten
  • Telefondienst
  • Journalist:in
  • Dolmetscher:in
  • Steuerberater:in
  • Autor:in, Texter:in

Zu den problematischen Tätigkeiten in einer Wohnung zählen z. B.:

  • Schreiner:in
  • Musiklehrer:in
  • Fahrradmonteur:in
  • Immobilienmakler:in mit Mitarbeiter:innen

Ist deine Tätigkeit ein Störfaktor für deine Nachbar:innen oder deine:n Vermieter:in, braucht er oder sie diese nicht zu dulden. Auch die aktuelle Rechtsprechung und Urteile des Bundesgerichtshofs stehen in diesem Fall auf der Seite des Vermieters oder der Vermieter:in.

Gewerbliche Nutzung der Wohnung: Kannst du das steuerlich geltend machen?

Du hast dir zu Hause ein Büro eingerichtet und fragst dich, ob du das steuerlich geltend machen kannst? Unter Umständen ist das bei einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung möglich. Dafür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es muss sich um einen abgeschlossenen Raum handeln
  • Der Raum darf ausschließlich für die gewerbliche Tätigkeit genutzt werden
  • Der Raum muss entsprechend deiner gewerblichen Tätigkeit eingerichtet sein

Du kannst folglich kein Arbeitszimmer absetzen , in dem auch ein Gästebett steht. Zudem ist es nicht möglich, Arbeitsecken im Schlaf- oder Wohnzimmer sowie in Nebenräumen wie Flur oder Küche bei der Steuer geltend zu machen.

Was ist beim Anmieten von gewerblichen Räumen zu beachten?

Du möchtest gewerbliche Räume anmieten, weil du deine Wohnung nicht gewerblich nutzen darfst? Bei der Anmietung von gewerblichen Räumen lassen sich die Klauseln im Mietvertrag relativ frei aushandeln. Prüfe genau, worauf du dich einlassen kannst und solltest.

Info

Ein Beispiel: Ist der vereinbarte Mietzeitraum in Ordnung oder zu lang? Bedenke in diesem Zusammenhang, was passiert, wenn deine Firma zum Beispiel nicht so rund läuft und du dich nach beruflichen Alternativen umsehen musst. Dann kann ein zu langfristig angelegter Mietvertrag ein erheblicher finanzieller Fallstrick sein.

Welche Faktoren sind wichtig, wenn du gewerbliche Räume mieten willst?

Von der Lage deiner gewerblichen Räume hängt mitunter der Erfolg deines Geschäfts ab. Wenn du beispielsweise ein Restaurant eröffnen möchtest, solltest du das in einer Region mit viel Laufkundschaft machen. Willst du als freie:r PR-Expert:in arbeiten, kannst du deiner Tätigkeit hingegen von überall aus nachgehen.

Zusammenfassung

Wohnung gewerblich nutzen zusammengefasst

  • Es handelt sich um eine gewerbliche Nutzung der Wohnung, sobald du einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübst und deinen gesamten Lebensunterhalt mit diesem verdienst.
  • Besteht kein Unterschied zwischen der normalen Wohnnutzung und deiner beruflichen Tätigkeit, musst du deine:n Vermieter:in nicht um Erlaubnis fragen.
  • Sind für die gewerbliche Nutzung der Wohnung Umbaumaßnahmen nötig, musst du dir dafür beim Vermieter eine Genehmigung einholen.
  • Hat deine Tätigkeit aufgrund von Dreck, Lärm oder Publikumsverkehr Einfluss auf deine Nachbar:innen, ist ebenfalls eine Genehmigung nötig.
  • Wenn in deinem Mietvertrag steht, dass du die Wohnung nicht gewerblich nutzen darfst, kann dir dein:e Vermieter:in bei Zuwiderhandlung fristlos kündigen.
  • Auch die Baunutzungsverordnung hat einen Einfluss darauf, ob du deine Wohnung gewerblich nutzen darfst.
  • Unter bestimmen Voraussetzungen kannst du die gewerbliche Nutzung der Räume von der Steuer absetzen.
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